鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８２０４国 -20	西宮市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	０６２０４国 -23	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、中間画地		商業 (100,600)
c	１０２０４国 -8	芦屋市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、二方路		近商 (100,300)
d	１２１０４国 -31	宝塚市		建付地	（　）	不整形	北14m県道、中間画地		商業 (80,400)
e	１０２０４国 -29	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、東4.8m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 347,312	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,396	100 [ 86.4]	404,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	404,000
b	(　 ) 311,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	311,943	100 [ 77.0]	405,121		405,000
c	(　 ) 398,376	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	389,480	100 [ 95.9]	406,131		406,000
d	(　 ) 285,265	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	335,311	100 [ 82.2]	407,921		408,000
e	(　 ) 564,535	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	550,285	100 [ 133.4]	412,507		413,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +66.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 407,000 円／㎡]

尼崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,638,573	14,681,766	55,956,807	49,437,300	6,519,507	（　0.9349） 6,095,087	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	148,660,659 円　　　　（　 280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	332.50	ＲＣ10	3,005.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	530 ㎡	22.5 m x 23.8 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造で、１階駐車場・駐輪場、２階店舗、３階～１０階共同住宅を想定。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	332.50

2～ 2	店舗	332.50	91.0	302.50	4,000	1,210,000	4.0	4,840,000
							4.0	4,840,000
3～10	住宅	292.50	82.1	240.00	2,304	552,960	1.0	552,960
							2.0	1,105,920
～

～

計		3,005.00	74.0	2,222.50		5,633,680		9,263,680
								13,687,360

⑨年額支払賃料	5,633,680 円　×　12ヶ月　＝　 67,604,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,604,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,572,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,871,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,263,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,687,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,678,616 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,638,573 円　　　　（　 133,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４２０４賃　　　　-5	2,654 ( 2,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,385 円/㎡　月額支払賃料（　 2,304 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０８２０４賃　　　　-2	2,523 ( 2,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,474
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,124,000 円	781,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,857,766 円	71,444,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 499,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,638,500 円	781,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	781,000 円	781,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	781,000 円	781,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,681,766 円　（　　　　　　 27,701 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9349

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	781,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 3,005.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,437,300 円（　　　　　 93,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,638,573 円
②総費用	14,681,766 円
③純収益　①－②	55,956,807 円
④建物等に帰属する純収益	49,437,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,519,507 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,095,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,660,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
尼崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尼崎 5-3

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　米虫　淳子

TEL.

鑑定評価額

209,000,000 円

１㎡当たりの価格

395,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尼崎市昭和通４丁目１３１番４外				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ10	中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	北33m国道	水道、ガス、下水	阪神尼崎 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

阪神尼崎駅北西方

420m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。コロナ渦の中、先行き不透明感で安定的収
益を求め、共同住宅や駐車場等への移行も散見される。駅接近良好な高容積率の国道沿いで概ね堅調である。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 407,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪神間を中心に大阪に至る路線商業地を含めた商業地域全般と判定した。需要者の中心は、中小事業者
、投資家、不動産業者等が想定される。主要幹線道路である国道２号沿いにあり、最寄駅への接近性も良好なため、店
舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ。コロナ渦で店舗を取り巻く経営環境の悪化から、安定的な収益を求めて、共同住
宅や駐車場等への移行も散見される。画地規模等によってばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いの中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ路線商業地で、自用の事務所ビル等のほか、賃貸用不動産も見られ
る。阪神間の商業地事例を用いて算出された比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。一方、収益
性に着目した理論的価格である収益価格は、土地価格に見合う賃貸経営想定が難しく、本件では低位に算出された。以
上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尼崎 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 247,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 63.4]

[100.0]
100

393,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経営環境悪化に伴い飲食店を中心とした近隣
商業地の賃料水準は低下しており、先行きへ
の不透明感から地価回復への力強さは乏しい
。

恵まれた立地条件から、コロナ渦でも需要は
概ね堅調であるが、先行き不透明感から駐車
場、共同住宅等への移行も見受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６２０４国 -23	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	０８２０３Ｙ -66	尼崎市		貸家建付地	（　）	長方形	西18m県道、中間画地		準住居 (70,200)
c	１４２０３Ｙ -63	西宮市		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１８２０４国 -24	西宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	311,943	100 [ 76.0]	410,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	410,000
b	(　 ) 314,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,439	100 [ 76.3]	412,109		412,000
c	(　 ) 310,082	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	312,253	100 [ 76.9]	406,051		406,000
d	(　 ) 281,292	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,698	100 [ 71.0]	398,166		398,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 407,000 円／㎡]

尼崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,115,218	14,128,596	53,986,622	47,475,000	6,511,622	（　0.9349） 6,087,715	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	148,480,854 円　　　　（　 280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	332.50	ＲＣ10	3,005.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	530 ㎡	22.5 m x 23.8 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造１０階建の店舗兼共同住宅（１Ｆ：駐車場・駐輪場、２Ｆ：店舗、３Ｆ～：共同住宅を想定）

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	332.50

2～ 2	店舗	332.50	91.0	302.50	4,200	1,270,500	4.0	5,082,000
							4.0	5,082,000
3～10	住宅	292.50	82.1	240.00	2,160	518,400	1.0	518,400
							2.0	1,036,800
～

～

計		3,005.00	74.0	2,222.50		5,417,700		9,229,200
								13,376,400

⑨年額支払賃料	5,417,700 円　×　12ヶ月　＝　 65,012,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,012,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,442,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,409,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,229,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,376,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,617,761 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,115,218 円　　　　（　 128,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３２０４賃　　　　-2	2,504 ( 2,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,236 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３２０４賃　　　　-10	2,455 ( 2,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,136
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,000,000 円	750,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,754,096 円	68,852,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 499,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,375,000 円	750,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	750,000 円	750,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	750,000 円	750,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,128,596 円　（　　　　　　 26,658 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9349

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	750,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,005.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,475,000 円（　　　　　 89,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,115,218 円
②総費用	14,128,596 円
③純収益　①－②	53,986,622 円
④建物等に帰属する純収益	47,475,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,511,622 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,087,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,480,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,000 円／㎡）