別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尼崎 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -45 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市南武庫之荘３丁目２０２番２ ｢南武庫之荘３－１８－１１｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかマン ション等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅南方 700m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域に存し、現況の住環境を維持して推移するものと予測する。良 好な居住環境を備えており需要は底堅く、今後地価は若干の上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市北部を中心とする阪急神戸本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、尼崎市内の買い替え層 がその多くを占め、阪神間周辺市域からの転入も見られる。一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域に存し、 市内においても良好な住環境から選好性は高く、需要は堅調で地価はやや上昇傾向にある。需要の中心価格帯は標準地 と同程度の画地規模の土地で３，０００万円台後半、細分化後の新築建売住宅で５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域に存し、賃貸マンション等も見られるものの自用目的での取引が多く を占め、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断した ため、収益還元法の適用は断念した。よって、居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、多数の取引事例から 求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [104.8] [103.0] 100 254,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    252,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市内の利便性や住環境良好な住宅地域の 需給は安定的であるが、新型コロナウイルス 感染症による影響には引き続き注視が必要で ある。 住環境や利便性は良好であり、買い替え層等 を中心とした需要は堅調で、地価は若干の上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％