別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尼崎 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -38 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西昆陽１丁目４６６番２ ｢西昆陽１－１９－１８｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 2.6km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変化はなく当面現状のまま推移するものと予測する。市外 からの流入は比較的少ない既成住宅地域で、地価は安定しており、当面概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域であるが、特に、阪急武庫之荘駅を最寄駅とする尼崎市北西部及び伊丹市 南西部の住宅地域を中心とした圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、他所からの流入は比較的少ない 地域であり、地価も概ね安定しており、地価水準は横這い程度である。土地は標準地程度で約１，７００万円、建売新 築分譲で総額３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模戸建住宅を中心とした住宅地域で、自用目的での取引が中心である。標準地は１００㎡程度と画地 規模が小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。一 方、比準価格は最寄駅が同一の取引事例から試算しており、市場の実態を反映した価格として規範性が高い。従って、 代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [163.1] [101.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市においては、地域によって差異はある ものの、住宅地の取引価格は全般的には概ね 横這いから微増程度である。 地域要因に特別な変動は認められず、地価は 概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％