別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 尼崎 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -31 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市東難波町３丁目１２４番外 ｢東難波町３－６－２２｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 阪神尼崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 阪神尼崎駅北西方 1.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅やアパート等の建ち並ぶ住宅地域で、今後も現在の住環境を維持して推移すると思われる。地 価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神本線及びＪＲ東海道本線沿線を中心とする尼崎市内の住宅地域。需要者は市内居住者が多く、他市か らの転入は比較的少ない。戸建住宅とアパート等が混在する既成住宅地域で、老朽化建物の取壊しや分譲住宅化は見ら れるものの大規模開発等はなく、需給関係は安定しており、地価はほぼ横ばいで推移している。需要の中心となる価格 帯は、土地で２，０００万円前後、画地規模を抑えた建売住宅では３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅のほか賃貸共同住宅等も見受けられるが、収益目的での取引は少なく、自用目的での取引が殆どで ある。対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設は困難であることから収益還元法の適用は断念した。当 該地域は、周辺の過去の取引実績を指標に価格形成される住宅地域であることから、市場の実態を反映して規範性が高 いと判断される比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尼崎（県） -19             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの地価への影響はほぼ感じられず 、市内の優良住宅地の地価はやや上昇してい る。一方、一部人気のないエリアでは下落地 点も見られる。 地域要因に大きな変動はないが、安定した需 要があり、地価はほぼ横ばいで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％