別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 尼崎 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -29 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　廣嶋　琢也   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市浜２丁目３４４番 ｢浜２－１８－１４｣ ②地積 　(㎡) 57   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 尼崎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 尼崎駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。比較的利便性の高いエリア内にあるが、住環境面からやや選 好性が劣るため、地価は若干の下落傾向にあると考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね尼崎市東部の既成住宅地域で、需要者は同市及び隣接市等の賃貸住宅や社宅等に居住する一次取得者 が中心である。近隣地域は最寄り駅から近く、また最寄り駅から大阪・神戸の業務地域への通勤利便性にも優れるため 、全体的な住宅需要が強いエリアに存する。但し住環境面からやや選好性が劣り需要は若干減速傾向にある。土地の規 模に左右されるが、新築建売住宅で３０００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算とな った。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整 合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 85.1] [103.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的な住宅需要の縮小傾向の中で、需要は 生活利便性が高く住環境が良好なエリアに集 中する傾向にあり、尼崎市は比較的選好性の 高い状況である。 地域要因に特段の変動はないが、住環境面か らやや選好性に劣り、地価は若干の下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％