別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尼崎 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -28 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　隆介   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市大島２丁目３２３番 ｢大島２－３１－５｣ ②地積 　(㎡) 83   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 武庫川 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 武庫川駅北方 900m 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持すると思料する。新型コロナ禍からの市 況の回復傾向にあるものの、市南部の住宅地は需要が相対的に弱く地価水準は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線及びＪＲ東海道本線沿線で概ね尼崎市南部の住宅地が中心となる。近隣地域は相応に年数を経 た住宅地域で、尼崎市内の居住者が需要者の中心であり、周辺市からの流入は少ない。市内の需要は回復傾向にあるも のの、選好性は相対的にやや弱く、地価は横ばいで推移している。１００㎡前後の土地で１，４００万円～１，８００ 万円、新築建売住宅で、３，０００万円までが取引の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己の居住を目的とした取引が中心であり、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる 賃貸共同住宅を想定することが困難である。よって最有効使用及び市場参加者の観点から、収益還元法は規範性に乏し いため試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊 富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 97.8] [103.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症拡大による市況の 停滞から回復傾向にあり、住宅地域では横ば いから若干の上昇、商業系地域では概ね上昇 傾向にある。 住環境は中庸であるが、最寄駅からやや遠く 幅員も狭い。地域要因に特段の変化はなく、 概ね横ばいで推移している。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％