別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 尼崎 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -26 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市大庄川田町２８番１ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 業所等の混在する住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 尼崎センタープール前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 尼崎センタープール前 駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅を中心に事業所等も混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地 価は横這い傾向が認められるが、「新型コロナ」の今後の更なる感染拡大の影響が懸念されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域であるが、尼崎市の南西部、阪神本線沿線に広がる住宅地域が中心となる 。需要者は尼崎市内居住者が中心で、手頃な価格の戸建住宅を求める一次取得者が多い。住宅地の需要はやや弱いが、 近年、周辺で大型店舗のオープンが続いており、利便性の向上により地価は概ね横ばい傾向にある。土地は１，４００ ～２，０００万円程度、新築建売住宅は３，０００万円台前半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸アパートも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用不 動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地の地積では経済合理的な賃貸住宅の建設がで きないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尼崎（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「新型コロナ」の影響により、尼崎市の住宅 地の地価に先行き不透明感が見られる。また 地価も用途・エリア等により上昇～下落と異 なる傾向にある。 住宅地の需要はやや弱いが、周辺に大型店舗 が増加し、利便性の向上が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％