別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尼崎 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -22 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　米虫　淳子   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市杭瀬寺島１丁目１９９番 ｢杭瀬寺島１－１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1:2 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 杭瀬 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 杭瀬駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が密集する地域で、周辺にはやや狭小な道路も見られる。地域要因については特筆すべき事項は 見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。地価は概ね横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線以南の阪神本線沿線を中心とする市内住宅地域と判定した。近隣地域及びその周辺は、 木造戸建住宅が密集しており、地震や火災発生時に大規模災害へ発展する危険性がある地域として「重点密集市街地」 に指定されている。需要者は、地縁的選好性を有する市内居住者が中心で、市外からの転入は少ない。標準地と同程度 の土地で１，０００万円台前半、新築建売総額で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅を標準とした住宅地で、一部に収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心である。対象標準地は画 地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、価格牽連 性を有する実際の不動産取引から算出されており、居住の快適性を重視する住宅地では、説得力が高い手法である。以 上より、本件では、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [101.8] [102.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の人口は、横ばいから若干の減少、生 産年齢人口は比較的緩やかな減少にある。コ ロナ渦による売り控えで不動産市況は供給不 足にある。 地域要因に大きな変化は認められない。手頃 な総額感及び不動産市況から、地価回復傾向 も感じられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％