別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尼崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -20 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫町３丁目２０７番 ｢武庫町３－１８－１８｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン、農地が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 1.8km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅のほかマンション、農地が混在する住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。最寄 駅からやや遠く、地価水準は横ばいである。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね阪急神戸線沿線を中心とする尼崎市北西部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、一次 取得者層である。阪神間でブランド力を有する沿線であるため、周辺市域からの転入者も多い。最寄り駅への接近性が やや劣り、同一需給圏内の中ではやや競争力に劣るため、需給関係は弱含みである。中心の価格帯は、土地は１５０㎡ 程度で３０００万円程度、新築の戸建物件は総額３５００万円までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理 的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。最寄駅を同じくする周 辺地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地価 格とも均衡している。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [129.7] [100.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    199,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響で依然厳しい状況に あるが持ち直しの動きもみられる。尼崎の地 価はエリア等により上昇から下落とベクトル が異なっている。 比較的良好な住環境にあるが最寄駅からやや 遠く、地価水準は横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％