別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 尼崎 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -18 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫の里２丁目２０６番 ｢武庫の里２－２１－１３｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 2.0km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域で、今後も現在の住環境を維持して推移すると予測する。宅地需給は 安定しており、地価は横ばい状態で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸本線沿線で概ね尼崎市北部及び伊丹市南部の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が多く、 他所からの転入は比較的少ない。最寄駅への接近性は劣るものの住環境は良好で、阪急沿線以北の住宅地として一定の 需要が認められ、地価は安定して推移している。需要の中心となる価格帯は、標準地程度の規模で２，５００万円前後 、新築建売住宅では総額３，５００万円～４，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅からやや遠く戸建住宅を主体とした地域で、自己の居住用に土地が取引されることが殆どである。対象標 準地は画地の規模も小さいため、経済合理性に見合う賃貸住宅の建設は困難であり収益還元法の適用は断念した。当該 地域は近隣の過去の取引実績を指標に市場価格が形成される住宅地域であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [135.2] [101.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの地価への影響はほぼ感じられず 、市内の優良住宅地の地価はやや上昇してい る。一方、一部人気のないエリアでは下落地 点も見られる。 最寄駅への接近性に劣る住宅地域であるが、 安定した需給が認められ、地価はほぼ横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％