別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尼崎 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -17 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市猪名寺１丁目６３５番６ ｢猪名寺１－１９－２３｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,176) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南4.4m市道 水道、ガス、下水 猪名寺 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．４ｍ市道 交通 施設 猪名寺駅北東方 380m 法令 規制 １住居 (70,176) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。景気は新型コロナの影響 により、依然厳しい状況にあるが、持ち直しの動きもみられ、地価水準は横ばいでの推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ福知山線沿線を中心とした尼崎市北東部及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は、市内在住 の一次取得者であるが、周辺市からの転入も見られる。最寄駅には近いが、街路等が十全の状況にないため、需要は弱 い。景気は新型コロナの影響により、依然厳しい状況にあるが、持ち直しの動きもみられる。中心の価格帯は、土地は １００㎡程度で１４００万円程度、新築の戸建物件は総額２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理 的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。市内北東部に位置する 周辺地域の事例を中心に採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表 標準地との均衡も認められる。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [152.0] [103.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市内の地価は、エリア、用途によって、 上昇、横ばい、下落傾向とベクトルが異なる 傾向にある。 最寄駅への接近性は認められるものの、新型 コロナの影響、十全でない街路条件等を反映 して地価水準は横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％