別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 尼崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -12 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 53,500,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市南武庫之荘４丁目１０６番 ｢南武庫之荘４－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅南西方 800m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると予測する。新型コロナウイルス感染 症による影響に注視が必要であるが、地価は若干の上昇傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    266,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市北部を中心とする阪急電鉄神戸線沿線の住宅地域。需要者は、尼崎市及び周辺市のエンドユーザ ーであり、阪神間の通勤層が中心。神戸、大阪エリアへのアクセスも優り、市内においても比較的良好な住環境を保持 する旧来からの住宅地域と認知される。住宅選好性は概ね良好であるが、今後は新型コロナウイルス感染症の影響に注 視が必要である。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で５，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、 取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、さらに行政的条件を勘案するに、経済合理的な賃貸住宅の経営が 困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である 比準価格を標準に、指定基準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    264,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尼崎（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    265,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による実体経済の 変化は、商住工の用途毎に異なる地価影響が 認められるほか、同一用途内における二極化 も進んでいる。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 若干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ +0.4 ％