別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尼崎 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -11 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　野村　国世   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市稲葉荘３丁目５７番２ ｢稲葉荘３－７－３｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 立花 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 立花駅西方 1.7km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。最寄駅への接近性が劣るが、価 格水準が低いため、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市中西部でＪＲ東海道本線、阪神本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の個人エ ンドユーザーが中心になるものと思料される。通勤の利便性が劣るため当該地域の競争力はやや弱く、地価は横ばい状 況にある。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地２，０００万円程 度、建売住宅は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域は、共同住宅等も見受けられるが、自用目的の取引が中心となっている。本件では、画地規模 が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、立花駅を最寄 駅とする周辺住宅地域の事例を採用する等、規範性が高い。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意 の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 91.5] [103.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の住宅地の地価は、景況の回復傾向に より、横ばいを中心に微増まで、最寄駅への 利便性等、下記要因の影響下にある。 最寄駅から遠いが、価格水準が低く地価は横 ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％