別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尼崎 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -9 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　野村　国世   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市食満２丁目８２番 ｢食満２－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 猪名寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 猪名寺駅南東方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。最寄駅等への利便性が劣るもの の、価格水準が低いため地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ線、阪急神戸線沿線を中心とする尼崎市北東部及びその周辺の住宅地域と判定した。需要者の中心 は、市内在住の一次取得者層であり、周辺市域からの転入は少ない。駅等への接近条件が劣り、住宅地としての選好性 が劣るため需要は弱含みであるが、価格水準が低いため、地価は横ばい。中心の価格帯は、土地が８０㎡程度で１，３ ００万円弱程度、新築の戸建物件は総額３，０００万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益還元法の適用を断念し た。当該地域は、自己使用が中心で、取引価格水準を指標に価格決定されることが一般的である。比準価格については 、尼崎市北東部の住宅地の事例を採用する等規範性が高い。従って、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決 定した。なお、代表標準地とは均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [132.6] [101.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の住宅地の地価は、景況の回復傾向に より、横ばいを中心に微増まで、最寄駅への 利便性等、下記要因の影響下にある。 最寄駅から遠いが、価格水準が低く地価は横 ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％