別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尼崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -1 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　隆介   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市東園田町３丁目１４番１１外 ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 建築中 戸建住宅を中心とす る区画整然とした住 宅地域 北5.9m市道 水道、ガス、下水 園田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．９ｍ市道 交通 施設 園田駅北方 1.1km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持すると予測する。比較的安定 した需要が見込まれる地域であり、地価水準は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線沿線の尼崎市北東部に存する住宅地域である。主たる需要者は、市内居住者が中心と なる。戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、最寄り駅から距離を置くものの概ね良好な住環境にあり 、需要は堅調である。標準地と同規模の土地で２，０００万円前後が需要の中心価格帯であり、建売住宅で３，５００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域にあって、周辺には賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、自己の居 住を目的とした取引が中心であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格は規範性に乏しいため試算しなかっ た。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尼崎（県） -13             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症拡大による市況の 停滞から回復傾向にあり、住宅地域では若干 の上昇、商業系地域では上昇傾向にある。 住環境が概ね良好な住宅地域で、需要は比較 的安定しており、地価は横ばいから上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.5 ％