別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.

鑑定評価額 79,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市定元町４番２ ②地積 　(㎡) 1,157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 工場 中規模の工場、事務 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西5m市道 水道、下水 姫路 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　     1,056 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 姫路駅北西方 1.4km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大工場の周辺に関連工場が建ち並び、ほぼ成熟した工業地域となっており、今後も概ね現状を持続するものと予 測する。姫路市中心部に近く、地価は概ね底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市及びその周辺市町も含む工業地域である。需要者は圏域内に存する地元の中小事業者を中心とする 。当地域における道路幅員はやや狭いものの、交通利便性及び関連産業との位置的優位性等から、内陸型の中小規模工 業地域として需要は安定している。取引自体が少ない上、工業用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の 中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における同種別の土地の取引は成立しにくい状況下にあるものの、採用した取引事例に対する補修正等は 適正と判断される。当該地域内では自用目的の取引が支配的で、工場に対する賃貸市場は未成熟であるため、収益価格 は試算しなかった。従って、自用目的の取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [ 62.6] [100.0] 100 68,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動の停滞は継続中であ るが、各種政策の効果や海外経済の改善によ り、物流用地を中心に工業地需要を押し上げ ている。 地域要因に特に変動はないが、中心市街地に 位置する工場地として希少であり、需要は安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％