別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　計機   TEL.

鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番１外 ②地積 　(㎡) 3,692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 鉄鋼関連の中小工場 が多い海に近い工業 地域 南6.5m市道、背面道 水道、下水 西飾磨 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 西飾磨駅南東方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に立地する中小工場地域として成熟しており、特段の変動要因も見受けられないので、今後も現状を維持 しながら推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市を中心に播磨工業地域として周辺市町に及ぶ。当該地域は中小工場地域であり、需要者の中心は地 縁関係のある圏内の中小企業である。臨海部の大規模工場地に隣接しており、交通利便性等が好立地な工業地の需要は 全国的に堅調に推移しており、姫路市内においても同様の傾向が見られる。工業地の取引は、取引される規模等がまち まちで需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸工場・倉庫等は殆ど見受けられず、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。一方、比準価 格は現実の工場等用地に係る複数の取引事例から試算しており、市場の実態を反映し、精度の高いものになっているこ とから十分説得力があるものと判断した。以上から本件においては、類似地域内の不動産市場で形成された価格から試 算された信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 81.4] [102.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流用地への需要は概ね堅調に推移し、生産 活動は供給制約の影響を受けつつも緩やかな 増加基調となっている。 臨海部の工業地域であるが、地域要因に特段 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％