別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-3 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.

鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市網干区興浜字西沖２１１３番７ ②地積 　(㎡) 1,200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 工場、倉庫等が混在 する臨海型の工業地 域 西21m道路 水道、下水 山陽網干 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１ｍ道路 交通 施設 山陽網干駅南西方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海地域で、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市を含む播磨地域、用途的な類似地域は工業地域。生産施設の他、倉庫等の物流施設も見られる臨海 地域で地元の中小法人、規模によっては大手資本の需要も想定される。業績の変動により一部の企業では投資計画の見 直しも見られるが、周辺環境に大きな変化は見られず、需要も概ね堅調に推移している。生産、物流等、業種によって 用途が異なり、規模等にもバラツキがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の建物を主とする地域で、賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。取 引事例は、同一需給圏内の類似地域にある自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するもの として説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、価格形成要因の変動状況も勘案 の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [104.5] [100.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きに不透明感が残るものの物流関 連を中心に工業用地に対する需要は概ね堅調 に推移している。 臨海部の中小工場、倉庫等が建ち並ぶ地域で 周辺用途に変化はなく、地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％