別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-1 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　神頭　慎太郎   TEL.

鑑定評価額 305,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番 ②地積 　(㎡) 10,259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 3:1 工場兼倉庫 大規模工場、倉庫の 多い臨海型の工業地 域 南西9.5m道路 水道、下水 飾磨 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ　道路 交通 施設 飾磨駅南西方 2.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 姫路市臨海部の工業地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市を含む県南部の工業地域。臨海部の工場、倉庫等を中心とする地域で、港湾との接近性からその使 用を指向する製造・流通業者が需要の中心で全国的な規模の法人の参入も考えられる。製造業の業績回復により工場用 地への投資は増加しており、幹線道路から離れた市内臨海部においても需要は堅調だが、企業の景況感にも陰りが見え 始めており、不安材料もある。取引件数が少なく、規模等にもばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己所有の工場、倉庫が中心で賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった 。取引事例は自用目的の比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも現実の取 引市場を反映した比準価格には説得力を認めることができる。よって比準価格を標準に、価格形成要因の変動状況も勘 案の上、単価と総額との関連性等を踏まえ、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は業種により明暗が分かれる が、各種政策の効果もあり、需要は堅調に推 移しており、工業地地価は全体的に若干の上 昇傾向。 臨海部の工業地域で地域的要因に特段の変動 は見られず、当面は現状のまま推移すると予 測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％