鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳ６０４国 -40	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.5m市道、中間画地		近商 (90,240)
b	ＫＹ６０４国 -23	姫路市		貸家建付地	（　）	不整形	南東6.7m市道、南西3.5m、角地		近商 (80,300)
c	ＡＨ６０４国 -50	姫路市		更地	（　）	不整形	西8m市道、北11m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	ＴＹ６０４国 -12	姫路市		底地	（　）	ほぼ正方形	西9m市道、南東6m、角地		１住居 (70,200)
e	ＭＭ５０４Ｙ -66	加古川市		底地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	86,775	100 [ 73.5]	118,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 87,482	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,482	100 [ 76.8]	113,909		114,000
c	(　 ) 112,766	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 75.8]	146,388	100 [ 129.3]	113,216		113,000
d	(　 85,000) 85,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	79,552	100 [ 70.1]	113,484		113,000
e	(　 78,953) 112,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	115,092	100 [ 100.0]	115,092		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

姫路 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,420,468	773,055	2,647,413	2,144,000	503,413	（　0.9511） 478,796	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,881,727 円　　　　（　 59,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	94.35	Ｓ2	155.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	183 ㎡	12.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２階：事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.75	100.0	60.75	2,053	124,720	2.0	249,440
							3.0	374,160
2～ 2	事務所	94.35	100.0	94.35	1,700	160,395	2.0	320,790
							3.0	481,185
～

～

～

計		155.10	100.0	155.10		285,115		570,230
								855,345

⑨年額支払賃料	285,115 円　×　12ヶ月　＝　 3,421,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	全額が通り抜け費用で収支の差額が生じないものと判断し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,421,380 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 273,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,147,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	570,230 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 855,345 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 267,552 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,420,468 円　　　　（　 18,691 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＹ６０４賃　　　　-8	2,416 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,231 円/㎡　月額支払賃料（　 2,053 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＺＫ６０４賃　　　　-8	2,603 ( 2,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	32,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	136,855 円	3,421,380　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 773,055 円　（　　　　　　 4,224 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 155.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,144,000 円（　　　　　 11,716 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,420,468 円
②総費用	773,055 円
③純収益　①－②	2,647,413 円
④建物等に帰属する純収益	2,144,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	503,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	478,796 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,881,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
姫路 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 5-19

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　三浦　一範

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市市之郷町３丁目１番１３				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	事務所Ｓ2	店舗、事務所ビル、住宅が混在する駅前商業地域	東15m市道	水道、ガス、下水	姫路 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

姫路駅東方

2.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

将来的に近隣での開発なども見込まれ、今後は商業性を強めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね姫路市内の商業地域。需要者は姫路市に地縁性を有する個人事業主、中小の法人が中心である。中心
市街の東側背後に位置して新駅設置により変化が著しい地域である。近隣地域では未だ住宅の混在率も高いが、姫路市
中心部に比較的近く、商業用とのほかに商住併用の利用を前提とした需要も見込めるため需要は根強い。取引される価
格は規模・用途により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部収益物件も見られるが、自用の店舗や事業所等も混在する商業地域で、都心部の高度商業地域のように賃料水準に
収斂が見られず、適正な純収益価格を把握し難く、収益価格はやや精度を欠く。取引事例も規模や立地にややばらつき
があるが、実際の取引に基づく比準価格は市場実態を反映する。よって、比準価格を重視し、収益価格の意義を加味し
、代表標準地価格からの検討を行い、上記をもって鑑定評価と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　姫路 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 85.9]

[100.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

幹線道路沿いの店舗用地等に対する需要は強
い一方で、既存の近隣商業地域等では衰退傾
向が続き、商業地への需要の強弱には偏りが
見られる。

新駅設置により変化しつつある地域であり、
今後は繁華性を強めていくものと予測される
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ６０４国 -24	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.7m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	ＴＫ６０３国 -56	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西2.6m、角地		近商 (90,300)
c	ＴＣ６０３国 -91	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、東7m、角地		近商 (90,300)
d	ＡＨ６０４国 -49	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m国道、南西5.5m、角地		準住居 (70,200)
e	ＯＴ６０３国 -84	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		近商 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,748	100 [ 104.7]	113,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 114,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	120,855	100 [ 104.9]	115,210		115,000
c	(　 ) 135,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	131,644	100 [ 113.6]	115,884		116,000
d	(　 ) 84,692	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,225	100 [ 73.5]	111,871		112,000
e	(　 ) 120,901	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,901	100 [ 106.6]	113,416		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

姫路 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、素地・造成費等に係る適切な資料の入手が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,496,275	798,459	2,697,816	2,144,000	553,816	（　0.9511） 526,734	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,971,227 円　　　　（　 65,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	94.35	Ｓ2	155.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	183 ㎡	12.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２階：事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.75	100.0	60.75	2,146	130,370	5.0	651,850
							3.0	391,110
2～ 2	事務所	94.35	100.0	94.35	1,700	160,395	5.0	801,975
							3.0	481,185
～

～

～

計		155.10	100.0	155.10		290,765		1,453,825
								872,295

⑨年額支払賃料	290,765 円　×　12ヶ月　＝　 3,489,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,489,180 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,210,046 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,453,825 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 872,295 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 272,854 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,496,275 円　　　　（　 19,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＺＫ６０４賃　　　　-8	2,603 ( 2,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,337 円/㎡　月額支払賃料（　 2,146 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＫ６０４賃　　　　-8	2,243 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,361
c	ＯＴ６０４賃　　　　-6	2,481 ( 2,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,481

姫路 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	32,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	174,459 円	3,489,180　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 798,459 円　（　　　　　　 4,363 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 155.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,144,000 円（　　　　　 11,716 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,496,275 円
②総費用	798,459 円
③純収益　①－②	2,697,816 円
④建物等に帰属する純収益	2,144,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	553,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	526,734 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,971,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,400 円／㎡）