鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＫＺ６０４国 -46	姫路市		更地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、南4m、角地		２中専 (70,200)
b	ＴＫ６０３国 -73	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、西3m、角地		近商 (80,300)
c	ＴＹ６０４国 -44	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、中間画地		２中専 (60,200)
d	ＡＨ６０４国 -35	姫路市		更地	（　）	ほぼ台形	東25m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	ＫＹ６０４国 -26	姫路市		更地	（　）	長方形	南東18m県道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	82,871	100 [ 83.8]	98,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,900
b	(　 ) 65,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 92.7]	73,851	100 [ 80.2]	92,084		92,100
c	(　 ) 88,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,894	100 [ 96.0]	92,598		92,600
d	(　 ) 103,910	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,910	100 [ 111.3]	93,360		93,400
e	(　 ) 96,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,958	100 [ 100.4]	96,572		96,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,400 円／㎡]

姫路 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,075,209	2,151,234	7,923,975	7,489,800	434,175	（　0.9534） 413,942	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,626,558 円　　　　（　 52,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.80	Ｓ4	553.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	183 ㎡	10.2 m x 18.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階　店舗フロア貸し、３階以上は平均専有面積３８㎡の住戸が各階３戸。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

ＥＶ、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.80	87.7	127.80	2,467	315,283	3.0	945,849
							3.0	945,849
2～ 2	店舗	145.80	87.7	127.80	1,900	242,820	3.0	728,460
							3.0	728,460
3～ 4	住宅	130.80	87.0	113.80	1,270	144,526	1.0	144,526
							2.0	289,052
～

～

計		553.20	87.3	483.20		847,155		1,963,361
								2,252,413

⑨年額支払賃料	847,155 円　×　12ヶ月　＝　 10,165,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 483.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,165,860 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 813,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,352,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,963,361 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,252,413 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 704,555 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,075,209 円　　　　（　 55,056 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ６０４賃　　　　-7	2,125 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,683 円/㎡　月額支払賃料（　 2,467 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＮ６０４賃　　　　-7	2,730 ( 2,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,743
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	406,634 円	10,165,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,151,234 円　（　　　　　　 11,755 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 553.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,489,800 円（　　　　　 40,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,075,209 円
②総費用	2,151,234 円
③純収益　①－②	7,923,975 円
④建物等に帰属する純収益	7,489,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	434,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	413,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,262 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,626,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
姫路 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 5-18

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　佐伯　志朗

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市広畑区東新町１丁目３４番				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、店舗兼共同住宅等が見られる商業地域	北18m市道	水道、ガス、下水	広畑 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

広畑駅北東方

400m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地からやや離れた商業地域で、今後も現況が維持されていくものと予測する。既成の商業地域で近時の
不安定な要素もあり、地価水準は弱含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね姫路市の商業性を有する地域で、対象地は中心市街地から南西方へやや離れて位置する圏域。需要者
の中心は販売、サービス業などを営む業者が中心である。地方の商業地は旧来の商店街から路線商業地への移行が進ん
でいる。しかし中心市街地等の立地の良い商業地は店舗の退出があっても、新たな出店も多い。ただ土地の取得による
出店は少なく賃貸形式が主で、需要の中心となる価格帯も特には見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはほとんど無く自用目的の取引が主
であり、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは単価と総額の観点か
らも妥当性を有するものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　姫路（県） 5-18            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     93,300 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の鈍化や高齢化の進展などは依然として
続いており、新型コロナウイルス感染症によ
る社会経済的な影響も否定できない状況であ
る。

中心市街地からやや離れた商業地域で、近時
の不確定な要素もあり、やや弱含みで推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

姫路 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ６０４国 -26	姫路市		更地	（　）	長方形	南東18m県道、中間画地		２中専 (60,200)
b	ＭＫＺ６０４国 -55	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m県道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
c	ＯＴ６０４国 -38	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	ＴＫ６０４国 -16	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西7.5m、角地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e	ＴＹ６０４国 -44	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,958	100 [ 101.2]	95,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,800
b	(　 ) 79,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,144	100 [ 86.3]	91,708		91,700
c	(　 ) 114,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	111,149	100 [ 114.0]	97,499		97,500
d	(　 ) 97,033	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	89,052	100 [ 93.4]	95,345		95,300
e	(　 ) 88,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,894	100 [ 94.7]	93,869		93,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,800 円／㎡]

姫路 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,026,550	2,147,271	7,879,279	7,424,100	455,179	（　0.9534） 433,968	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	10,092,279 円　　　　（　 55,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.00	Ｓ4	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	183 ㎡	10.2 m x 18.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階の店舗、事務所部分はフロアー貸、３～４階の住宅はファミリータイプを想定。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

ＥＶ、階段等を勘案し標準的な仕様とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	87.0	126.15	2,456	309,824	3.0	929,472
							2.0	619,648
2～ 2	事務所	145.00	87.0	126.15	1,900	239,685	3.0	719,055
							2.0	479,370
3～ 4	住宅	130.00	87.0	113.10	1,400	158,340	2.0	316,680
							1.0	158,340
～

～

計		550.00	87.0	478.50		866,189		2,281,887
								1,415,698

⑨年額支払賃料	866,189 円　×　12ヶ月　＝　 10,394,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 478.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,394,268 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 831,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,562,727 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,281,887 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,415,698 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 442,830 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,026,550 円　　　　（　 54,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＺＫ６０４賃　　　　-8	2,603 ( 2,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,549	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,601 円/㎡　月額支払賃料（　 2,456 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＣ６０４賃　　　　-7	2,256 ( 2,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,474
c	ＴＫ６０４賃　　　　-9	2,989 ( 2,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,780

姫路 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	452,000 円	113,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	415,771 円	10,394,268　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,500 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,147,271 円　（　　　　　　 11,734 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,424,100 円（　　　　　 40,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,026,550 円
②総費用	2,147,271 円
③純収益　①－②	7,879,279 円
④建物等に帰属する純収益	7,424,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	455,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,092,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,100 円／㎡）