鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＫＺ６０４国 -45	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	ＴＫ６０４国 -24	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、南1.5m、角地		商業 (80,400)
c	ＫＹ５０４Ｙ -81	加古川市		建付地	（　）	不整形	北9.3m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	ＯＴ６０４国 -46	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15.8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	ＴＫ６０４国 -11	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,768	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,768	100 [ 86.6]	89,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,800
b	(　 ) 48,156	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	59,344	100 [ 64.8]	91,580		91,600
c	(　 ) 78,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	87,308	100 [ 96.9]	90,101		90,100
d	(　 ) 65,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	72,707	100 [ 83.3]	87,283		87,300
e	(　 ) 48,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 78.2]	88,813	100 [ 98.7]	89,983		90,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,300 円／㎡]

姫路 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,072,575	798,189	3,274,386	2,823,360	451,026	（　0.9499） 428,430	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,963,488 円　　　　（　 49,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	202 ㎡	22.0 m x 9.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸し、２階は平均専用面積５５㎡のファミリータイプ。駐車場はなし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段仕様のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	1,821	200,310	2.0	400,620
							3.0	600,930
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,300	143,000	1.0	143,000
							2.0	286,000
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		343,310		543,620
								886,930

⑨年額支払賃料	343,310 円　×　12ヶ月　＝　 4,119,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	全額が通り抜け費用で収支の差額が生じないものと判断し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,119,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 329,578 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,790,142 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	543,620 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 886,930 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 277,432 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,072,575 円　　　　（　 20,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＹ６０３賃　　　　-14	2,114 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,979 円/㎡　月額支払賃料（　 1,821 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＮ６０４賃　　　　-10	1,314 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,200 円	40,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	164,789 円	4,119,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	40,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 798,189 円　（　　　　　　 3,951 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0661 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,823,360 円（　　　　　 13,977 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,072,575 円
②総費用	798,189 円
③純収益　①－②	3,274,386 円
④建物等に帰属する純収益	2,823,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	451,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	428,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,963,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
姫路 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 5-14

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　神頭　慎太郎

TEL.

鑑定評価額

18,000,000 円

１㎡当たりの価格

89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市白浜町字塩辛町甲３３６番１１外				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	2.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗併用住宅が多い駅前の商業地域	南11m市道	水道、下水	白浜の宮 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ　県道

交通

施設

白浜の宮駅東方

60m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

駅近隣の商業地域であるが、特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近時は不安定な要素もあるが、地価は価格形成要因等を反映し、堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね姫路市内の商業地域及び路線商業地域である。需要者の中心は個人法人問わず姫路市に地縁を有する
事業者等と判断される。当地域は白浜地区の中心部で底堅い需要があるが、インターからアクセスの良い幹線道路にお
けるロードサイド型店舗や大規模店舗等との競合で、駅前の商業地域の商況は弱くなりつつある。需要の中心価格帯は
取引規模や取引事情等により様々であることから見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域
と判断されることから収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で
あり、自用目的の取引事例を中心に試算された価格であり、規範性が高い。以上により、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　姫路 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.5]

[100.0]
100

88,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が顕著な業種や地域もあるが
、各種政策の効果もあり、個人消費に回復も
見られ、全体的に商業地地価は堅調に推移し
ている。

白浜の宮駅、駅南広場が供用開始されている
が、駅前の商業地域として繁華性等に変動は
認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮ６０４国 -42	姫路市		底地	（　）	ほぼ長方形	西40m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	ＫＹ６０４国 -26	姫路市		更地	（　）	長方形	南東18m県道、中間画地		２中専 (60,200)
c	ＳＮ６０４国 -7	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西33m県道、東7m、二方路		準住居 (60,200)
d	ＮＳ６０３国 -95	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、北西7m、二方路		１住居 (60,200)
e	ＫＹ６０３国 -81	姫路市		建付地	（　）	不整形	北13m国道、西3m、角地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 93,820) 93,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,820	100 [ 102.6]	91,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,400
b	(　 ) 96,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,958	100 [ 109.6]	88,465		88,500
c	(　 ) 74,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	82,279	100 [ 92.4]	89,047		89,000
d	(　 ) 96,801	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,982	100 [ 102.3]	91,869		91,900
e	(　 ) 78,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	81,806	100 [ 91.3]	89,601		89,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

姫路 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,014,488	754,954	3,259,534	2,823,360	436,174	（　0.9499） 414,322	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,635,395 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	202 ㎡	22.0 m x 9.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分貸し、２階専用面積５５㎡のファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	1,868	205,480	3.0	616,440
							3.0	616,440
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,205	132,550	1.0	132,550
							2.0	265,100
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		338,030		748,990
								881,540

⑨年額支払賃料	338,030 円　×　12ヶ月　＝　 4,056,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,056,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,509 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,731,851 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	748,990 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 881,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 275,746 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,014,488 円　　　　（　 19,874 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ６０４賃　　　　-2	2,312 ( 2,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,102	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,031 円/㎡　月額支払賃料（　 1,868 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＴ６０４賃　　　　-6	2,481 ( 2,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,985
c	ＫＹ６０４賃　　　　-5	2,007 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,007

姫路 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	40,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	162,254 円	4,056,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	40,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 754,954 円　（　　　　　　 3,737 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0661 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,823,360 円（　　　　　 13,977 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,014,488 円
②総費用	754,954 円
③純収益　①－②	3,259,534 円
④建物等に帰属する純収益	2,823,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	436,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	414,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,051 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,635,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）