別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -87　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -87 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市別所町別所２丁目７７番 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 ひめじ別所 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 別所地区地区計画「都市型住 宅地」 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 ひめじ別所駅北西方 500m 法令 規制 ２住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の住宅地で最寄り駅や商業施設への接近性にも優れていることから、底堅い需要が見込まれ今後も住 宅地として安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市東部、及び隣接する高砂市西部の住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する第一次取得者層 の他、圏内での建替え・住み替え需要等が中心である。近隣地域は区画整理済の住宅地で、かつＪＲ最寄駅や商業施設 への接近性に優れる立地にあり、底堅い需要が見込める地域にある。中心となる価格帯は２００㎡程度の画地で１５０ ０万円前後、新築戸建住宅で３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件等により経済合理性のある賃貸事業の成立は困難であると判断し、収益価格は求めなかった。周辺には賃貸共 同住宅も見られるものの、近隣地域における市場の中心は自用目的の戸建住宅用地の取引であり、需要者は利便性や居 住環境の快適性及び価格水準等を重視して取引する傾向が強い。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 79.4] [100.0] 100 72,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減、高齢化率は増加。利便性の 高い市街地の住宅需要は堅調であるが、郊外 や細街路の多い旧集落は総じて需要は弱い。 区画整理済で利便性の高い住宅地に存するが 、価格時点現在においては価格水準に影響を 与えるような特筆すべき地域要因の変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％