別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -85　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -85 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 97,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市大津区大津町３丁目４３番６４ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模低層住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 はりま勝原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 はりま勝原駅南西方 1.3km 法令 規制 ２低専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大型開発された新興住宅団地であり、発展的に推移している。将来的には戸建住宅団地として成熟を深めてゆく ものと予測する。需要は底堅く、地価は僅かながらの上昇基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中心市街地南西部及びその周辺の住宅地域で、需要者はサラリーマン層の一次取得者が中心である 。周辺では近年デベロッパー等による規模のまとまった新規供給が見られた。土地総額は規模や立地によりバラつきが 見られるが、総額２，０００万円程度まで、土地建物総額としては３，５００万円前後が需要の中心である。近隣地域 は大規模新興住宅団地内にあり、特に居住環境が良好なことなどから、需要は底堅い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした戸建住宅地であり、周辺に共同住宅は見られず、取引は自用が殆どで、比準価格査定にあたっては標準 地周辺において規範性を有する事例を収集し得た。収益価格は求めなかったが、需要者の意思決定は周辺取引価格水準 が基礎であり、求められた比準価格はかかる需要者行動を強く反映しており、十分説得力があるものと判断した。検討 した代表標準地との均衡性も保たれており、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 97,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響、回復状況はエリア 、用途、物件によりバラついているが、需給 関係による地価の二極化傾向は拡大しつつあ る。 新規分譲中の大型住宅団地内にあり、成熟を 深める過程にある。地域要因に特段変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％