別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 姫路 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -67 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　禎典   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市香寺町相坂字柏尾３５７番４ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 散在する県道沿いの 住宅地域 北5.3m県道 水道、下水 香呂 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ　県道 交通 施設 香呂駅西方 950m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 姫路市郊外の農家住宅地域で、特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測される 。新規の宅地需要の見込みは乏しく、地価は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市香寺町及びその周辺の市町に位置する市街化調整区域内の住宅地域。都市計画法等により建物の建 築に制限があることから、需要者は近隣居住者や地縁者が中心となり、外部からの転入者は限定的である。地域の人口 減や公法上の規制もあり、需給ともに低調で取引は少ない。取引の中心となる価格帯については、規模、形状等の個別 性が多様で、地縁的選好性も強く、見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある自用目的の取引事例を収集することができた。他方、標準地 が市街化調整区域内に存し、経済合理性を有する賃貸住宅の建設の想定が困難であるため、収益還元法は適用できなか った。従って、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域では自己使用目的の取引が支配的であることから、取引市場の 実態を反映する比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -62                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は微減傾向。景況感の回復は足 踏み状態が続いているが、住宅地についてコ ロナ禍の影響は顕在化していない。 農家集落地域であり、地域要因に変動は見ら れず、当面も地価は弱含みで推移すると予測 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％