別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -66 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市保城字上野田５９３番１１ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 見られる住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 姫路 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 姫路駅北東方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後は老朽化建物の建替え等は見込ま れるが、大きな地域要因の変化は予想し難く、概ね現状で推移するものと思料する。地価はやや弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中心市街地外縁部の住宅地域であり、特に姫路駅北東部、市川西岸エリアとの価格牽連性が強い。 需要者の中心は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半である。圏域における需要の中心価格帯は 土地は１，５００万円前後まで、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度である。近隣地域は国道と市川と の間に形成され、居住環境、アクセスにやや劣り、市場競争力は相対的に低いと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とし、経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないので、収益価格は試算できなかった。比準価格査定 では標準地周辺の住宅地域より規範性の高い事例を収集し得た。取引は自用が中心で、需要者はその意思決定に際して 周辺取引価格を指標としていることから、比準価格はかかる需要者行動を強く反映しており、信頼性が高いと判断した 。以上から鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえて上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [106.0] [100.0] 100 57,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響、回復状況はエリア 、用途、物件によりバラついているが、需給 関係による地価の二極化傾向は拡大しつつあ る。 地域要因に特段変動はない。但し、国道と市 川の間に位置し、利便性、環境条件等から、 相対的な選好性は低下しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％