別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -60 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市広畑区長町２丁目４８番 ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、共 同住宅も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、下水 夢前川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 夢前川駅西方 550m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は小規模一般住宅、共同住宅も見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状 のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市南西部を中心とする住宅地域等と判定した。需要者の中心は同一需給圏内の居住者等で、圏外から の転入者は少ない。最寄り駅や商業施設への接近条件から生活利便性には比較的恵まれているが、用途の混在状況等に より、住環境に優る同一需給圏内の類似地域内の他の不動産との比較において、需給はやや弱含んで推移している。需 要の中心となる価格帯は、土地のみでは１０００万円前後、新築戸建物件では２０００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等においては一部に共同住宅等も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく競争力を有する共同住宅等の想 定は現実的ではない為、収益還元法の適用は断念した。一方、需要者は快適性や生活利便性等を重視し、市場で成立し た価格を取引の指標として行動するものと思料する。従って本件では、現実の取引価格を基礎とする比準価格は規範性 が高いものと判断し、比準価格を採用して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [145.6] [100.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市内の近年の総人口は微減、高齢化率は 県平均をやや下回って上昇。取引件数は前年 同期比で横ばい、取引価格は一部を除き下落 傾向が継続。 近隣地域は小規模一般住宅、共同住宅も見ら れる住宅地域であり、当地域に影響を及ぼす 特筆すべき地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％