別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -58 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 8,260,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区妻鹿字中河原１５８番２ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小一般住宅のほか アパートも見られる 住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 妻鹿 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　市道 交通 施設 妻鹿駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は既成住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変動は見受けられず、ここ当分の間は現状を維持 して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山陽電鉄沿線を中心とする姫路市南東部の既成住宅地域等と判定した。需要者は当圏域の地縁者もしくは 市内への通勤者等が多い。宅地の新規供給は小規模開発された戸建用地等が主体であり、土地のみでは規模にもよるが １０００～１５００万円程度、新築建売住宅では２５００～３５００万円程度が需要の中心価格帯である。旧来からの 既成住宅地域は新興住宅地域との比較において競争力の低下が認められ、需給はやや弱含んで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では共同住宅も存するが、対象標準地は画地規模が小さく経済合理性を有する賃貸住宅を想定することが困難であ るため、収益還元法の適用は断念した。比準価格の試算にあたっては、規範性を有する取引事例を採用し得た。近隣地 域等では自用目的での取引が中心であり、取引価格が指標となり意思決定される傾向が強い。従って本件では、市場性 を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.0] [101.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市内の近年の総人口は微減、高齢化率は 県平均をやや下回って上昇。取引件数は前年 同期比で横ばい、取引価格は一部を除き下落 傾向が継続。 近隣地域は中小一般住宅のほかアパートも見 られる住宅地域であるが、地域要因に特段の 変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％