別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -56 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　計機   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市中地字早瀬５２６番４ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西5.5m私道 水道、ガス、下水 姫路 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ私道 交通 施設 姫路駅南西方 3.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模開発された住宅地域内に存し、住宅地として概ね熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。今 後は当面の間は現状を維持しつつ、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市中南部に位置する住宅地域。需要者は姫路市内に居住する第一次取得者層の他、圏内での建替 え・住み替え需要等が中心である。近隣地域は幹線道路背後で利便性は概ね良好で、需要は概ね安定的に見込める地域 であることから、需給関係は概ね安定的に推移している。宅地供給は小規模開発の住宅地が主体で、土地は１，０００ 万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域において一部共同住宅も見られるが、後述する理由により収益価格は試算できなかった。近 隣地域においては投資目的での取引はほとんどみられず自用目的での取引が支配的である。したがって、類似地域内の 不動産市場で形成された価格から試算され、信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [101.0] 100 76,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなり、雇 用者所得は弱めの動きとなっているが、景気 は全体としては持ち直している。 市街地中心部に比較的近い住宅地として熟成 しており、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％