別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -51 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　神頭　慎太郎   TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市四郷町中鈴字下柏８１番１外 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空家 や駐車場も見られる 住宅地域 東4m市道 水道、下水 御着 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 御着駅 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 空地や空家が増加しており、今後はより衰退傾向が進むものと予測する。旧来からの集落内に存し、地価水準は 下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市南東部の住宅地域で、需要者は当圏内の居住者が中心だが、低廉な市場価格が圏外からの需要 者を誘引する取引も散見される。当地域は街路が狭く利便施設も少ない既成住宅地域で、利便性及び居住快適性がやや 劣ることから空家や空地が増加しており、需給動向は弱い。周辺では新規の住宅供給も行われており、需要の中心は土 地では５００万円～１０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主体とする住宅地域で、賃貸需要も乏しく、経済合理的に住宅の賃貸需要が成り立つ地域ではないた め収益還元法の適用は断念した。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合性の 観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力を認めることができる。以上により比準価格を標準とし、代 表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -82                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [103.0] 100 [162.7] [101.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、住宅地需要は二極化が続く が、コロナ禍の影響は少なく、取引件数、住 宅着工件数とも堅調に推移しており、地価は 概ね堅調に推移。 旧来からの住宅地域で選好性が劣り、空地は 太陽光発電用地程度の需要しかなく、地価は 下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％