別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -49 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市船津町字下糠塚２４８７番１外 ②地積 　(㎡) 1,014   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 溝口 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 溝口駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は予想し難く、概 ね現状で推移するものと思料する。地価は下落基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市外延部の市街化調整区域又は都市計画区域外を中心とする農家集落地域である。需要者は同一需給 圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転入者は極めて少ない。公法規制等もあり、需要者が地縁者や農業従事者に限 定される傾向にあることから需要は弱い。集落地域にあっては取引自体が少なく、知人親族間での取引が主であり需要 の中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 姫路市郊外の市街化調整区域内の集落地域で、貸家需要が乏しくまた、公法上の規制により賃貸住宅の建設を想定する ことが困難であるため収益価格は試算できなかった。取引は散発的であるが、その目的は自用が殆どで、需要者の意思 決定には周辺取引価格が指標となっていることから、比準価格はかかる需要者行動を反映しており、信頼性は高いと判 断した。以上から、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -62                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [137.6] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響、回復状況はエリア 、用途、物件によりバラついているが、需給 関係による地価の二極化傾向は拡大しつつあ る。 地域要因の変動はない。調整区域内の集落地 域にあっては、購入者が地縁者に限定される 傾向にあり、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％