別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 姫路 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -43 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　河内谷　順   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市野里字長塚４６３番１２ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 姫路 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 姫路駅北東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動もみられず、当面は現状の推移を継続するものと思料 される。周辺においては農地の宅地化がみられるなどの動きもある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、姫路市中心部及びその周辺部に位置する住宅地域。成熟した住宅地域であり、需要者は同一需給圏内の 居住者のほか圏内への居住を目的とする給与所得者等が中心である。近隣地域は従来からの住宅が中心であるが、周辺 には新築住宅の区画分譲などもみられる。周辺を含めた新築戸建住宅の価格帯としては３，０００万円台が中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とする地域であり、低層の賃貸住宅は経済合理性を有するとはいえず収益還元法は不適用と した。周辺の取引は自己使用目的が大半であり取引価格の水準が指標となり価格決定されることが一般的である。以上 により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市は、総人口が微減傾向、高齢化率が上 昇傾向にある。土地の取引価格は立地条件等 による二極化が顕著になりつつある。 住宅地域として成熟しており、地域要因に特 段の変動はない。周辺において住宅の区画分 譲などがみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％