別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -41 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市林田町新町字古道１１２１番外 ②地積 　(㎡) 479   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 大中規模一般住宅、 店舗が混在する既成 住宅地域 西5.2m市道 水道、下水 東觜崎 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．２ ｍ　市道 交通 施設 東觜崎駅北東方 3.9km 法令 規制 ２中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は集落的色彩の残る一般住宅のほか店舗等も混在する既成住宅地域であるが、ここ当分の間はほぼ現状を 維持して推移するものと予測する。需要が地縁者等に限定され弱く、地価も下落傾向を継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を姫路市市街地縁辺部及び周辺市町の集落地域を含む住宅地域等と判定した。近隣地域は旧林田町の中心付 近に位置し、主な需要者は同一需給圏内の居住者、地縁者等であり、圏外からの転入者は少ない。集落的色彩を有する 地域内の土地に対する需要は、地縁者等に限定されており、需給は弱含みで推移している。取引は地縁的選好性に基づ くものが多く、また取引自体も少ないことから、需要の中心となる価格帯を一様に見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟で近隣地域等では共同住宅の想定は現実的でなく、また戸建住宅による賃貸経営が成り立つ地域では ないと判断した為、収益還元法は非適用とした。一方、取引市場では自己使用目的の取引が大半で、市場参加者は居住 の快適性等を重視し、取引価格を指標として意思決定を行うものと思料される為、比準価格は規範性が高いと判断した 。従って本件では、比準価格を採用して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [189.6] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市内の近年の総人口は微減、高齢化率は 県平均をやや下回って上昇。取引件数は前年 同期比で横ばい、取引価格は一部を除き下落 傾向が継続。 近隣地域は大中規模一般住宅、店舗が混在す る既成住宅地域であるが、地域要因に特段の 変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％