別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -38 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　塩住　直彦   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 82,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区上野田６丁目４４番 ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅等が建ちつつあ る区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 亀山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 亀山駅南東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で新規の造成等が見られる土地区画整理事業後の地域であり、今後は住宅地域として熟成が進むものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中央から南部、用途的な類似地域は戸建住宅地域。鉄道利便性よりも車での移動利便性を指向する 圏内居住者の他、圏外からの需要も見込まれる。バイパスや周辺幹線へのアクセスに優れる利便性の高い区画整理地域 で周辺の分譲地域と比較しても街路条件に遜色はなく需要は概ね堅調。土地は本標準地と同程度の規模で２０００万円 程度まで、周辺の新築戸建物件は３０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、画地規模等から経済合理性を有する収益建物の想定が困難であるため、収益還元法は 適用を割愛した。一方、取引事例は自用目的が中心で、比準価格は市場性を反映する。よって比準価格を標準とし、代 表標準地価格からの検討を行い、同時に同一需給圏の他の標準地の価格水準との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要 因の変動状況をも勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -75                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [ 77.9] [103.0] 100 81,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、土地取引は減少、市街中心 、区画整理地域等と集落、縁辺部等の地域に 対する土地需要の２極化は継続している。 周辺で徐々に宅地化が進行中、比較的に新し い建物が多く、建て替え等による用途の変化 も見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％