別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -28 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市香寺町犬飼字堂ノ前４４２番２ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 空地 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 北4m市道 水道、下水 香呂 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 香呂駅南方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近年は周辺で建替えや新規分譲等が見られる等、徐々に在来の農家集落地から一般住宅地へと移行しつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市域の北東部郊外、及び隣接市町の住宅地域。近隣地域は農家住宅も見られる既成住宅地域に存する が、近年は周辺で徐々に宅地分譲も増えつつある。需要者は地区内での住み替えや世帯分離等による新規購入が大半を 占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。取引は地縁的選好性が強い傾向にあり、一般の需要の中心となる価格帯は 見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来住宅地域にあって賃家需要が見込めないため収益価格は求めなかった。市場においては自用目的の戸建住宅用地の 取引が支配的であり、需要者は利便性や居住環境の快適性及び価格水準等を重視して取引する傾向が強い。以上より、 市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [163.9] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減、高齢化率は増加。利便性の 高い市街地の住宅需要は堅調であるが、郊外 や細街路の多い旧集落は総じて需要は弱い。 農家住宅も混在する集落的性格の強い既成住 宅地であったが、近年は周辺で新規住宅分譲 が見られ、徐々に街並みの変化が進行してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％