別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -24 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　神頭　慎太郎   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市勝原区熊見字箱山３１７番３ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） (70,150) 1:1.2 空地 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 はりま勝原 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 はりま勝原駅 450m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 造成後経年した住宅地域であり、地域要因に変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。駅や商業 施設への接近性に優れるため利便性が高く、根強い需要があり、地価は安定的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね姫路市南西部に位置する戸建住宅を中心とする住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者のほか、 神戸方面への通勤者等も考えられる。はりま勝原駅から徒歩圏にあり、大型ショッピングモール等も立地するため、生 活利便性は高く、周辺で新規分譲等による宅地供給が多く競争も厳しいが、需要は安定的である。中心となる価格帯は 土地は２，０００万円程度、新築戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準的な画地規模が小さいことから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であるため収益還元法の適用は 断念した。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算された 価格であり、規範性が高い。以上により、比準価格を標準とし、周辺公示地・基準地価格とのバランス等も考慮して、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　姫路（県） -41             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、住宅地需要は二極化が続く が、コロナ禍の影響は少なく、取引件数、住 宅着工件数とも堅調に推移しており、地価は 概ね堅調に推移。 駅近くの利便性良好な住宅地域として成熟し ており、地域要因に特段の変動はなく底堅い 需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％