別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -22 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市余部区上川原字久保１７３番１ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅に農地と一 般住宅が介在する住 宅地域 東5.3m市道 水道、下水 網干 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．３ ｍ市道 交通 施設 網干駅南西方 2.6km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅と農地の混在地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市西部　用途的な類似地域は戸建住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内居住者で圏外から需要は少 ない。戸建住宅の他、周辺には分譲素地となるような農地が多く見られるが、市域最西端に位置し、潜在的な需要も弱 いため、宅地供給も相対的に少なく価格水準も低位で推移している。規模によるバラツキがあるが、土地のみで７００ 万円～１０００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に農地が多く残る地域で、賃貸市場が未成熟であり、適正な純収益の把握が困難であるため、収益還元法は適用で きなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市 場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、居住快適 性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [199.9] [101.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調も不透明感が強い。利便性の 高い新興住宅地域等の需要は堅調であるが、 旧集落、既存住宅地域に対する需要は総じて 弱含みである。 周辺農地に大規模な開発は見られず、特筆す べき変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +94.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％