鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ６０４国 -9	姫路市		建付地	（　）	不整形	南東4.2m市道、中間画地		２中専 (168)
b	ＫＹ６０４国 -7	姫路市		貸家建付地	（　）	長方形	南東8.1m市道、北東4m、角地		１中専 (70,200)
c	ＭＫＺ６０４国 -12	姫路市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.7m市道、南4.5m、角地		１低専 (50,100)
d	ＴＣ６０４国 -26	姫路市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m道路、中間画地		１低専 (50,100)
e	ＴＹ６０４国 -9	姫路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,636	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,158	100 [ 81.6]	97,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,000
b	(　 ) 100,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	97,053	100 [ 95.7]	101,414		101,000
c	(　 ) 96,497	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	92,043	100 [ 89.4]	102,956		103,000
d	(　 ) 88,069	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,893	100 [ 86.5]	101,610		102,000
e	(　 ) 115,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	130,853	100 [ 124.0]	105,527		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

姫路 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,679,396	720,508	2,958,888	2,359,000	599,888	（　0.9738） 584,171	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,981,578 円　　　　（　 49,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	260 ㎡	14.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０～６０㎡程度のファミリータイプで、敷地内に駐車スペースを有する標準的な仕様。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段としたため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,473	147,300	1.0	147,300
							2.0	294,600
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,473	147,300	1.0	147,300
							2.0	294,600
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		294,600		294,600
								589,200

⑨年額支払賃料	294,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,535,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,535,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 282,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,492,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	294,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,710 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 589,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 184,302 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,679,396 円　　　　（　 14,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＨ６０４賃　　　　-4	1,483 ( 1,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,558 円/㎡　月額支払賃料（　 1,473 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＹ６０４賃　　　　-2	1,290 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,479
c	ＫＹ６０４賃　　　　-3	1,475 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,568

姫路 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	35,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	151,008 円	3,775,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 720,508 円　（　　　　　　 2,771 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,359,000 円（　　　　　 9,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,679,396 円
②総費用	720,508 円
③純収益　①－②	2,958,888 円
④建物等に帰属する純収益	2,359,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	599,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	584,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,981,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
姫路 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 -15

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　長谷川　禎典

TEL.

鑑定評価額

26,500,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市坊主町６６番３				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域	北東5.7m市道	水道、ガス、下水	姫路 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　５．
７ｍ市道

交通

施設

姫路駅北東方

2.6km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、姫路市中心部周辺に位置する中規模住宅地域と判定した。成熟した既成住宅地域であり、需要者は同一
需給圏内の居住者もしくは、比較的資金に余裕のある層が中心である。既成市街地のため新規の住宅供給は見当たらな
いが、建て替え等による築浅物件も見受けられ、比較的に需要は安定している。注文住宅の建築を前提とした取引が中
心となり、画地規模も一様ではなく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある自用目的の取引事例を収集することができた。他方収益価格
は、近隣地域においては自己利用が支配的であり賃貸市場が成熟した状況にはなく、適正な純収益の把握が困難であり
精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に
留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　姫路 -36 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[131.3]

[100.0]
100

102,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

姫路市の人口は微減傾向。景況感の回復は足
踏み状態が続いているが、住宅地についてコ
ロナ禍の影響は顕在化していない。

成熟した住宅地域で地域的な状況変化はなく
、地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＹ６０４国 -9	姫路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	ＴＫ６０４国 -46	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、南2.5m、角地		１中専 (70,200)
c	ＭＫＺ６０４国 -11	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、西6m、角地		１低専 (60,100)
d	ＮＳ６０４国 -23	姫路市		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、南3m、東2.5m、三方路		１中専高度2種最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	130,853	100 [ 128.7]	101,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 78,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	78,122	100 [ 77.0]	101,457		101,000
c	(　 ) 120,444	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	114,885	100 [ 110.4]	104,063		104,000
d	(　 ) 68,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	79,140	100 [ 77.8]	101,722		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

姫路 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,813,095	721,748	3,091,347	2,492,000	599,347	（　0.9738） 583,644	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,969,867 円　　　　（　 49,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	260 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専用面積５０㎡程度のファミリータイプが各階２戸。駐車場は４台。標準的な配置を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,468	146,800	1.0	146,800
							2.0	293,600
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,468	146,800	1.0	146,800
							2.0	293,600
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		293,600		293,600
								587,200

⑨年額支払賃料	293,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,523,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,523,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 190,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,620,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	293,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,789 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 587,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 189,666 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,813,095 円　　　　（　 14,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ６０４賃　　　　-3	2,679 ( 2,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [135.0]	100 [ 97.0]	1,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,552 円/㎡　月額支払賃料（　 1,468 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＡＨ６０４賃　　　　-5	1,394 ( 1,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	1,529
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	35,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	152,448 円	3,811,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上の要はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 721,748 円　（　　　　　　 2,776 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,492,000 円（　　　　　 9,585 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,813,095 円
②総費用	721,748 円
③純収益　①－②	3,091,347 円
④建物等に帰属する純収益	2,492,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	599,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	583,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,969,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,900 円／㎡）