別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姫路 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -8 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　谷野　千晴   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾西字万燈山下６７８番５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の多い区 画整然とした住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 余部 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       192 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 余部駅南東方 550m 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外にある戸建住宅地域で変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。価格形成要因等を総合的に 判断すると地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市街地の北西部にある住宅地域で、需要者は当圏に地縁性を有する個人が中心である。同一需給 圏内においては農地転用等による宅地開発が散見される。当地域は開発後相当期間経過した幅員のやや狭い住宅地域で あること等から不動産市場の需給動向は弱含みである。地域における需要の中心価格帯は、土地は１，０００万円前後 、新築の戸建物件は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域にある取引事例から試算したもので不動産の取引市場を反映した実証的な価格であ る。収益価格は画地規模の観点から経済合理性のある共同住宅を想定することが困難なため試算できず、又、積算価格 も後述の理由により試算できなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [142.6] [100.0] 100 54,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は微減傾向。街路や地域的特性 等の差による不動産の二極化は継続中。新規 分譲地の需要は底堅い。コロナ禍による影響 は注視を要する。 地域要因の変動は特にないが、幅員約４ｍと やや狭いため新規分譲地に比較すると選好性 はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％