鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ６０３国 -93	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m国道、北4m、角地		１住居 (70,200)
b	ＴＹ６０４国 -23	姫路市		更地	（　）	不整形	南5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	ＫＨ６０４国 -27	姫路市		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
d	ＫＳ６０４国 -1	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	ＫＨ６０４国 -23	姫路市		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	110,082	100 [ 111.3]	98,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	99,900
b	(　 ) 80,981	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	84,992	100 [ 83.3]	102,031		103,000
c	(　 ) 86,620	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	86,186	100 [ 84.6]	101,875		103,000
d	(　 ) 85,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,283	100 [ 90.9]	93,821		94,800
e	(　 ) 87,743	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,743	100 [ 92.2]	95,166		96,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

姫路 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,409,629	3,049,534	12,360,095	11,188,400	1,171,695	（　0.9738） 1,140,997	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,355,489 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	306.18	ＬＳ3	918.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	746 ㎡	18.0 m x 41.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

占有面積７１．６８㎡の４ＬＤＫタイプの住戸が各階４戸。

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	306.18	93.6	286.72	1,473	422,339	1.0	422,339
							2.0	844,678
2～ 2	住宅	306.18	93.6	286.72	1,473	422,339	1.0	422,339
							2.0	844,678
3～ 3	住宅	306.18	93.6	286.72	1,420	407,142	1.0	407,142
							2.0	814,284
～

～

計		918.54	93.6	860.16		1,251,820		1,251,820
								2,503,640

⑨年額支払賃料	1,251,820 円　×　12ヶ月　＝　 15,021,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 860.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,021,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,270,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,614,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,251,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,503,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 783,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,409,629 円　　　　（　 20,656 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮ６０４賃　　　　-1	1,280 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.6]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,558 円/㎡　月額支払賃料（　 1,473 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＳ６０４賃　　　　-3	1,445 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.7]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,557
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	498,000 円	166,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	635,434 円	15,885,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,049,534 円　（　　　　　　 4,088 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 918.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,188,400 円（　　　　　 14,998 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,409,629 円
②総費用	3,049,534 円
③純収益　①－②	12,360,095 円
④建物等に帰属する純収益	11,188,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,171,695 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,140,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,355,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
姫路 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 -6

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　塩住　直彦

TEL.

鑑定評価額

74,200,000 円

１㎡当たりの価格

99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市五軒邸３丁目５１番				②地積　(㎡)	746 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	大規模住宅が多い閑静な住宅地域	東5.8m市道	水道、ガス、下水	姫路 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 41.0 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．８
ｍ市道

交通

施設

姫路駅北東方

2.0km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

名声の高い閑静な住宅地域で熟成度も高い。周辺では画地の細分化が一部で見られるが、地域要因に大きな変動
は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は姫路市街及び周辺、用途的な類似地域は戸建住宅地域。旧来から名声のある住環境に優れた地域で、市内
の企業オーナー等の富裕層が需要の中心となる。相続等を契機として一部に細分化された画地も見られるが、良好な住
環境に変化はなく、需要も安定的に推移している。注文住宅の建築を前提とした取引が主であり、取引規模にもバラツ
キがあるため中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺共同住宅のほとんどは、地主の節税目的物件であり、敷地と不適応で、賃料も地価や地域との関係が見い出せず、
このような事例に基づく収益価格は精度が劣る。一方、取引事例は自用目的が中心で、比準価格は市場性を反映する。
よって比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に同一需給圏の他の標準地の
価格水準との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　姫路 -36 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[136.8]

[101.0]
100

98,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は微減、土地取引は減少、市街中心
、区画整理地域等と集落、縁辺部等の地域に
対する土地需要の２極化は継続している。

住環境が良好な地域として熟成しており、地
域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ６０４国 -51	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		２中専 (60,180)
b	ＴＫ６０４国 -46	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、南2.5m、角地		１中専 (70,200)
c	ＮＳ６０４国 -31	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.7m私道、中間画地		１中専 (60,160)
d	ＭＫＺ６０４国 -11	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、西6m、角地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,080	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,080	100 [ 101.9]	98,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	99,200
b	(　 ) 78,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	78,122	100 [ 79.2]	98,639		99,600
c	(　 ) 107,503	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	105,395	100 [ 109.3]	96,427		97,400
d	(　 ) 120,444	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	114,885	100 [ 114.1]	100,688		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

姫路 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,169,787	3,064,504	13,105,283	12,001,800	1,103,483	（　0.9725） 1,073,137	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,847,489 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	306.18	ＬＳ3	918.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	746 ㎡	18.0 m x 41.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専用面積７１．６８㎡、各階４戸、駐車場９台、使用容積率は敷地と建物との適応を考慮。

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	306.18	93.6	286.72	1,512	433,521	1.0	433,521
							2.0	867,042
2～ 3	住宅	306.18	93.6	286.72	1,450	415,744	1.0	415,744
							2.0	831,488
～

～

～

計		918.54	93.6	860.16		1,265,009		1,265,009
								2,530,018

⑨年額支払賃料	1,265,009 円　×　12ヶ月　＝　 15,180,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 860.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,180,108 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　％　＝　　 910,806 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,349,302 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,265,009 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,530,018 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 808,594 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,169,787 円　　　　（　 21,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＳ６０４賃　　　　-3	1,445 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,606	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,599 円/㎡　月額支払賃料（　 1,512 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＹ６０４賃　　　　-5	1,433 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,592
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	498,000 円	166,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	650,404 円	16,260,108　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,064,504 円　（　　　　　　 4,108 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 918.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,001,800 円（　　　　　 16,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,169,787 円
②総費用	3,064,504 円
③純収益　①－②	13,105,283 円
④建物等に帰属する純収益	12,001,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,103,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,073,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,847,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）