鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸西 13-4　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	ＹＭ４０４Ｙ（林） -2	神戸市西区		森林		不整形	南西4m未舗装私道		｢調区｣地森計
b	ＮＪ４０４Ｙ（林） -1	神戸市西区		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
c	ＩＦ４０４Ｙ（林） -1	神戸市西区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北4m私道		｢調区｣
d	ＹＭ４０４Ｙ（林） -6	神戸市西区		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
e	ＹＭ４０４Ｙ（林） -8	神戸市西区		森林の土地所有権		不整形	南2m私道		｢調区｣地森計

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,890	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 100.0]	1,794	100 [ 145.5]	1,233	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,230
b	(　 ) 1,539	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	1,497	100 [ 124.8]	1,200		1,200
c	(　 ) 992	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ 100.0]	935	100 [ 81.2]	1,151		1,150
d	(　 ) 1,209	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ 100.0]	1,104	100 [ 92.2]	1,197		1,200
e	(　 ) 1,268	100 [ 100.0]	[ 89.5] 100	100 [ 100.0]	1,135	100 [ 92.1]	1,232		1,230

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.30	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.30	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.30	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -18.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.30	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.30	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -6.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,200 円／㎡]

神戸西 13-4　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
（控除法非適用理由）公法上の規制の内容から、モデル事例の得易い住宅団地等の開発を想定した方式の適用は合理性を欠く状況にある。ま
た、現状の宅地需要の動向から長期的に見ても実現性は極めて低く説得性を備えた価格験証手法ではないため。

神戸西 13-4　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

市街化の影響がある林地地域に所在しており、林地の収益性に基づいた市場が形成されて
いないため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸西 13-4　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸西 13-4

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　池田　富美夫

TEL.

鑑定評価額

1,310,000 円

１㎡当たりの価格

1,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						24.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

神戸市西区押部谷町木津字北平山１５２９番１８

②地積(㎡)

1,090

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

集落に近い池沼、雑木
林の多い地域

西2m市道

木津

710m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 300 ｍ、西　 250 ｍ、南　 0 ｍ、北　 200 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 1,100 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南東　)向　19 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

西２ｍ市道

交通

施設

木津駅北方

710m

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

集落の近くに位置する林地地域であるが、地域要因に特別の変動要因もなく、今後も現状のままで推移するもの
と予測する。地価水準は下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響がある林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,200 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸市及び周辺市町の雑木林等の多い林地地域である。需要者の中心は当該地域に地縁性を有する個人ま
たは法人等である。市街化調整区域内の林地であり、周辺の住宅地開発の動向を勘案しても、新規に宅地開発を行う需
要者はかなり少ないと思料される。山林の取引は個別性が強く、規模も様々であるため、中心となる価格帯は見出し難
い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺の宅地需要は弱く、大規模開発を前提とした控除法は非現実的であり、適用できなかった。また、当該
地域は市街化の影響がある林地地域であり、経済合理的な林業経営は困難であるため収益還元法も適用できなかった。
したがって、取引市場の実態を反映した価格である比準価格を採用し、同一需給圏内の類似地域にある標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 神戸西 13-2 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,030 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[ 100.0]

100
[ 83.2]

[ 100.0]
100

　　1,200

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は見出せないが、神戸市西区にお
ける市街化調整区域内の林地の需要は弱含みで推移
している。

最寄駅からの接近性の良好な林地地域であるが、需
要は弱く、地価は下落傾向にある。地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  -1.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0