別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸西 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 9-7 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.

鑑定評価額 297,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区室谷２丁目２番２ ②地積 　(㎡) 6,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫、工場兼事務所 Ｓ3 中規模の配送センタ ーや工場が建ち並ぶ 工業地域 南東25m市道 水道、ガス、下水 西神南 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫兼工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 西神南駅東方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の配送センターや工場が建ち並ぶ工業地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は厳 しい状況が緩和しつつあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び明石市の圏域で各インターチェンジ周辺の工業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的 選好を有した事業者等である。中規模の配送センターや工場が建ち並ぶ工業地域であり、周辺幹線道路等の交通施設も 充実している影響も存する。設備投資は持ち直しており、比較的利便性も高く、需要も十分に見込まれる地域であるが 、規模により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業生産のため土地の利用度を重視する工業団地であり、自用目的での取引が中心である。一方、賃貸市場は未成熟で あり工場の適切な賃料水準の把握が困難であることから収益価格は試算しなかった。利便性のほか利用度等を重視した 取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘 案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [107.7] [100.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は持ち直しており、景気は厳しい状 況が緩和しつつあり、新型コロナの影響は少 なく、西区の良好な不動産に対する需要は増 加している。 中規模の配送センターや工場が見られる工業 地域であり、周辺幹線道路等の交通施設も充 実しており、地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％