別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸西 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -33 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 3,690,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区高雄台５６６番６９７ ｢高雄台２０－１１｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 緑が丘 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 緑が丘駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 起伏が多い丘陵地を開発した一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移すると考える。神 戸電鉄粟生線沿線地域は相対的に利便性が劣り、地価はしばらくは下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市西区から三木市にかけての神戸電鉄粟生線沿線に開発された戸建住宅を中心とした分譲住宅地域 。需要の中心は神戸市中西部及び三木市の居住者である。駅から徒歩圏にはあるものの、神戸三宮駅等都心部への交通 アクセスが劣ることから粟生線沿線の住宅地域に対する需要は全般的に縮小傾向にある。土地は３００万円～５００万 円程度、新築物件であれば、土地建物総額で２０００万円台前半までの物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 神戸市郊外の一般住宅中心の分譲住宅地域であり、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心 であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しない。居住環境の快適性を重視する住宅地 域で、自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標として価格決定されている。したがって、市場性 を反映する実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [130.5] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、取引は一時停滞し たものの、低額物件の取引が見られ、地価の 下落幅はやや縮小傾向である。 地域要因に大きな変動はみられないが、坂道 が多く、また、利便性に劣ることから、需要 は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％