別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸西 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -28 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区平野町芝崎字樋ノ口２７６番外 ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西3m市道、南側道 水道、下水 明石 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 明石駅北西方 6.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成の集落地域で、急速な変化は見込めず、当分現状維持するものと予測する。実需が限定的な集落 部で、市街地との格差は拡大傾向にあり地価は引き続き下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び隣接市町内のうち市街化調整区域内を主とした集落地域。想定される需要者は農業従事者等地 縁性のある個人にほぼ限られるものとみられる。一方、供給は法令上の規制の内容等から新たな開発余地はほぼ皆無で 既存物件によるものに限られる。当該市場の状態から取引自体が少なく、画地規模も一様ではないため中心となる価格 帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主とした既成集落地域で、僅かに成立する取引は自用目的が中心とみられるのが実情である。また、公法上 の規制の内容等から建物賃貸借の合理的な想定が困難な状況にあることから収益価格は試算せず、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 69.0] [100.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 典型的な一次取得者層の予算規模に適う地域 が多い区内ではコロナ禍による影響の実感は なく地価は総じて横這い傾向となった。 集落部では実需不足は常態化しており、地価 は引き続き下落傾向にあった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％