別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -21 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　入田　裕和   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区王塚台５丁目１２０番２ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 西明石 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 西明石駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地 価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市及び明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は 神戸市及び明石市の居住者が大半を占めている。最寄駅からバス圏に位置するが、生活利便性は概ね良好で、小規模一 般住宅を主体とする住宅地域として熟成しており、需給関係は安定している。土地は標準地と同程度の規模で総額１， ０００万円弱程度、新築戸建住宅は２，５００万円弱程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は 試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標 に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標 準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [101.0] 100 92,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気については、新型コロナの影響が緩和さ れつつある。西区の住宅地需要に対する影響 も軽微であり、需給関係は概ね堅調に推移し ている。 最寄駅からやや遠いが、生活利便性は良好で 、地域要因に変動はなく、需給関係は安定し ている。地価はやや上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％