別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -13 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南９２６番１２ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 明石 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北７ ｍ市道 交通 施設 明石駅北東方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域である。今後も現状のまま推移するものと考える。物件と しての値頃感から、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線で、概ね神戸市及び明石市東部の圏域である。需要者の中心は同一需給 圏のうち、神戸市及び明石市の居住者がほとんどを占める。最寄駅徒歩圏外で、交通利便性はやや劣るものの、周辺の 街路条件も良好で居住環境も良く、地価は強含みである。取引される物件の中心価格帯は、土地は１，１００万円程度 、新築建売住宅は３，５００万円程度の需要が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の近隣地域は、大阪、神戸への勤務者、または事業者の世帯が多い住宅地域であり、最寄り駅から遠くアパ ート等の収益物件の数も少なく、また、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため。収益還元法の採 用を見送ることとした。本件では、需要の中心は自己使用目的であり、取引市場の需給動向を重要視するものと考える 。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [ 92.2] [102.0] 100 89,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、取引は一時停滞し たものの、売り希望価格に大きな変動はなく 、地価は総じて横ばい乃至やや上昇で推移し ていると考える。 最寄駅から徒歩圏外に位置するが、居住環境 が良く、堅調な需給動向にあるため、地価は 強含み。地域要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％