別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -11 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区天王山１９番９ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 明石 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 明石駅北東方 4.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が丘陵地に建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、現況通り推移するものと予測する。最寄駅 からはバス便となるが、住環境は良好で、安定した需要がある。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び市営地下鉄西神・山手線沿線等で神戸市西部及び明石市東部の圏域の住宅地域である 。需要者の中心は神戸市西部及び明石市内の居住者である。駅からはバス便であるものの、丘陵地に中規模の戸建住宅 が区画整然と建ち並ぶ住環境良好な住宅地で、需要は安定的に推移している。土地は１，０００万円～１，５００万円 前後、新築戸建住宅は３，５００万円前後の物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心で、賃貸経 営上合理的な建物を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。市場では自己使用目的での取引 が支配的であり、市場参加者は取引価格の水準を指標として意思決定するのが一般的と考えられる。よって規範性ある 事例から求められた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [113.0] [100.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市西区は人口は市内最多で、高齢化率は 市内最低である。地価は地下鉄沿線を中心に 概ね堅調で、新型コロナの影響は軽微である 。 駅から距離があるものの、住環境が良好なこ とから安定した需要が見込まれる。地域要因 に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％