別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -10 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 2.5:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南3.8m市道、東側道 水道、下水 栄 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 栄駅西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は厳しい 状況が緩和しつつあるが、価格水準等から今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄西神山手線及び神戸電鉄粟生線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給 圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域であり、利便性等は普通程度 である。住宅建設は持ち直しの動きがあるが、高齢化が進行し、需要者が限定的な地域であるため、地価は弱含みで推 移している。規模等により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件は少なく、農家住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。市街化調整区域内に存するため、同一需給圏 内の類似地域又は、近隣地域周辺の地域において賃貸市場は未成熟であり、賃料水準の把握ができないため、収益価格 は試算しなかった。環境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係 る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 82.5] [100.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響も少なく、低金利や住宅ロ ーン減税延長等の政策の後押しもあるが西区 の特徴を踏まえた地域性から需要は弱含みで 推移している。 一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域 であり、利便性等は普通程度である。実需等 を反映して、地価は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％