別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸中央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 1,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区港島３丁目６番１ ②地積 　(㎡) 10,058   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,230) 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ5 倉庫、物流センター が建ち並ぶ工業地域 南東50m道路、三方路 水道、下水 北埠頭 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   220 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 指定容積率２００％と３００ ％の地域に跨るため基準容積 率は加重平均による。 街 路 ５０ｍ道路 交通 施設 北埠頭駅北西方 660m 法令 規制 準工 (70,230) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫や物流センターが建ち並ぶ臨海部の工業地域として当分は現状を維持すると予測する。新型コロナ禍等によ るｅコマースの拡大から物流関係の施設に対する需要は底堅く安定的でこの状況は今後も継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は阪神間の臨海部に位置する工業地域で、需要者の中心としては国内外の物流事業者のほか製品の保 管・管理施設を求める事業者等と判断される。当該圏域では流通拠点はもちろん安定的なサプライチェーンを求めて国 内に製造拠点を持ちたい法人の需要は依然として高いことからコロナ禍長期化の影響は比較的小さいと判断される。需 要の中心価格帯は地縁関係や規模等取引自体に個別性が強く把握し難いが同程度の規模で１０億円程度と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は大規模な物流倉庫を主とする工業地域であり、小規模な賃貸事例が存する程度で地域の標準的規模に即し た賃貸事例が見受けられないため収益価格は試算しない。本件標準地が位置する地域は自用目的での物流事業展開を行 う需要を背景とする取引が比較的多いと判断されることから、規準した他の標準地から検討した価格との均衡を踏まえ 、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [103.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ｅコマース拡大で物流施設への需要は底堅く 、画地条件にも寄るが交通条件に恵まれる立 地なら内陸部・臨海部とも倉庫用地に対する 引き合いは多い。 新型コロナ禍等によるｅコマースの拡大に伴 って物流施設への需要は底堅いと判断される 状況が継続しており、地価はこれまで同様に 強含みである。 三方路地であり視認性や出入りの便等利便性 が優れる。また、台形地であるが利用障害を 生じる程ではない。これらの個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％