鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＡ３０４Ｙ -35	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東18m市道、北東6m、角地		近商 (100,300)
b	ＨＫ３０４Ｙ -33	神戸市中央区		底地	（　）	ほぼ整形	南東14.5m市道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＭＫ３０４国 -29	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m県道、中間画地		商業 (100,800)
d	ＴＴ３０４Ｙ -42	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m市道、南西8.5m、角地		２住居 (80,200)
e	ＴＴ３０４Ｙ -43	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、東5.4m、北西2.7m、三方路		２住居 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 501,195	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	449,709	100 [ 86.5]	519,895	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	530,000
b	(　 ) 590,867	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	586,140	100 [ 111.1]	527,579		538,000
c	(　 ) 305,002	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 52.5]	573,985	100 [ 111.3]	515,710		526,000
d	(　 ) 361,193	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	355,823	100 [ 68.1]	522,501		533,000
e	(　 ) 397,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	374,813	100 [ 72.6]	516,271		527,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -47.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 534,000 円／㎡]

神戸中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,994,692	11,710,326	41,284,366	32,760,000	8,524,366	（　0.9600） 8,183,391	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	221,172,730 円　　　　（　 460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	ＲＣ8	1,890.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	481 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～８階ファミリータイプの住宅で平均専有面積は５３㎡程度を想定。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	65.0	162.50	3,500	568,750	2.0	1,137,500
							2.0	1,137,500
2～ 3	住宅	250.00	85.0	212.50	2,715	576,938	1.0	576,938
							2.0	1,153,876
4～ 5	住宅	250.00	85.0	212.50	2,740	582,250	1.0	582,250
							2.0	1,164,500
6～ 7	住宅	250.00	85.0	212.50	2,770	588,625	1.0	588,625
							2.0	1,177,250
8～ 8	住宅	140.00	75.0	105.00	2,800	294,000	1.0	294,000
							2.0	588,000

計		1,890.00	81.6	1,542.50		4,358,376		4,927,126
								8,716,752

⑨年額支払賃料	4,358,376 円　×　12ヶ月　＝　 52,300,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,542.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,300,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,675,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,825,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,927,126 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,716,752 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,122,398 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,994,692 円　　　　（　 110,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ３０４賃　　　　-2	2,415 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,833 円/㎡　月額支払賃料（　 2,715 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＴ３０４賃　　　　-5	2,378 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,855
c	ＴＴ３０４賃　　　　-8	2,347 ( 2,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,898

神戸中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,730,000 円	546,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,675,026 円	53,500,512　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 572,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,641,000 円	546,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,710,326 円　（　　　　　　 24,346 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9600

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	546,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,760,000 円（　　　　　 68,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,994,692 円
②総費用	11,710,326 円
③純収益　①－②	41,284,366 円
④建物等に帰属する純収益	32,760,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,524,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,183,391 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,172,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 460,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸中央 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-23

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　村本　健次

TEL.

鑑定評価額

250,000,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区熊内町７丁目４番４外				②地積　(㎡)	481 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.2	取壊中	店舗兼住宅、マンション等が混在する商業地域	南東15m市道、南西側道	水道、ガス、下水	地下鉄新神戸 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

地下鉄新神戸駅北東方

260m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼住宅や中高層マンションを主とする高汎用性の地域であり、近時は原材料や燃料代の高騰から店舗の賃料
負担力は弱いものの、当地域の住宅需要は安定していることから地価は底堅く安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 547,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 493,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三宮中心エリアを除く神戸市中部に位置し、商業施設のほかマンション等も混在する汎用性が高い商業地
域である。需要者の中心は地縁的選好を有する事業者若しくは広域展開を図る事業者等である。コロナ禍の長期化や原
材料高騰の影響から一部の業種業態の賃料負担力は依然として弱い一方、利便性が高い立地の住宅需要は比較的旺盛で
ある。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握は困難だが同程度の規模であれば２～３億円程度と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件需要者は相場観を念頭に対収益取得コストを意識するため流通性を反映する比準価格の説得力があるが、本件標準
地との要因比較による補修正を抑えて評価主体の恣意性を排除できた事例はなく規範性がやや欠ける。一方、収益価格
は手法適用で不確実要素を含む短所はあるが、本件標準地の市場特性を反映した理論的価格として指標となり得る。以
上の検討及び代表標準地から検討した価格との検討を踏まえ、両試算価格をそれぞれ重視して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 445,000 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[ 87.5]

[102.0]
100

520,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による会食控え等の解除で激減した
客足が戻ったが、昨今の原材料や燃料代高騰
の影響から一部の来客型業態には依然弱含み
感がみられる。

コロナ禍の長期化等の影響から低層階店舗の
賃料負担力に依然弱含み感が一部認められる
が、汎用性が高い地域として相対的に根強い
需要が伺える。

角地であり視認性や出入りの便等利便性が優
れる。また、台形地であるが利用障害を生じ
る程ではない。これらの個別的要因に変動は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＡ３０４Ｙ -35	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東18m市道、北東6m、角地		近商 (100,300)
b	ＴＴ３０４Ｙ -44	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、西5.4m、角地		２住居 (80,300)
c	ＴＴ３０４Ｙ -42	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m市道、南西8.5m、角地		２住居 (80,200)
d	ＡＴ３０４国 -18	神戸市中央区		更地	（　）	長方形	北27m市道、中間画地		２住居 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 501,195	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	449,709	100 [ 84.6]	531,571	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	542,000
b	(　 ) 394,141	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	375,372	100 [ 68.9]	544,807		556,000
c	(　 ) 361,193	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	355,823	100 [ 65.4]	544,072		555,000
d	(　 ) 363,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	363,067	100 [ 69.3]	523,906		534,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 547,000 円／㎡]

神戸中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,649,396	11,743,350	41,906,046	32,760,000	9,146,046	（　0.9600） 8,780,204	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	237,302,811 円　　　　（　 493,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	ＲＣ8	1,890.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	481 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況等を考慮し、１階はフロア貸し店舗、２階以上は各階部分賃貸による約５３㎡の少数世帯向け賃貸住宅を想定した。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	65.0	162.50	3,450	560,625	2.0	1,121,250
							2.0	1,121,250
2～ 3	住宅	250.00	85.0	212.50	2,760	586,500	1.0	586,500
							2.0	1,173,000
4～ 5	住宅	250.00	85.0	212.50	2,788	592,450	1.0	592,450
							2.0	1,184,900
6～ 7	住宅	250.00	85.0	212.50	2,815	598,188	1.0	598,188
							2.0	1,196,376
8～ 8	住宅	140.00	75.0	105.00	2,843	298,515	1.0	298,515
							2.0	597,030

計		1,890.00	81.6	1,542.50		4,413,416		4,974,041
								8,826,832

⑨年額支払賃料	4,413,416 円　×　12ヶ月　＝　 52,960,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,542.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,960,992 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,708,050 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,452,942 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,974,041 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,826,832 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,149,201 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,649,396 円　　　　（　 111,537 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-37	2,633 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [113.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,886	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,880 円/㎡　月額支払賃料（　 2,760 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-40	2,542 ( 2,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,049
c	ＨＫ３０４賃　　　　-5	2,349 ( 2,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,702

神戸中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,730,000 円	546,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,708,050 円	54,160,992　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 572,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,641,000 円	546,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,743,350 円　（　　　　　　 24,414 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9600

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	546,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,760,000 円（　　　　　 68,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,649,396 円
②総費用	11,743,350 円
③純収益　①－②	41,906,046 円
④建物等に帰属する純収益	32,760,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,146,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,780,204 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,254 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,302,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 493,000 円／㎡）